Logements sociaux partiellement auto-financés

Posted on 23 janvier 2014 par

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Démembrer un bien immobilier, soit séparer l’immeuble du sol qu’il occupe, peut être une solution pour rendre le logement financièrement accessible. Et cela peut le rester dans le futur si le système prévoit de limiter la spéculation. Le concept commence à faire son chemin en Belgique. Un article de Géraldine Vessière dans Le Soir, 23 janvier 2014

Pour payer moins cher un bien immobilier, pourquoi ne pas acheter le bâtiment sans le terrain qui l’accueille ? C’est ce que propose un système venu tout droit des Etats-Unis et qui commence à s’installer en Belgique : le Community Land Trust. L’idée est la suivante : une organisation à finalité sociale achète un terrain et un bâtiment. Elle revend le second, mais garde la propriété du premier. Résultat : «30 à 38% d’économie : 25% du prix d’achat plus les droits d’enregistrement, » précise Nicolas Bernard, professeur et chercheur aux Facultés universitaires Saint-Louis.

CLT2

Ateliers participatifs avec les futurs habitants – CLT Bruxelles

A Bruxelles, un groupe de personnes travaille sur cette idée depuis plus de 5 ans. «Nous étions à la recherche d’alternatives à l’acquisition classique, raconte Geert de Pauw, une des personnes à l’origine de l’initiative. Jusqu’il y a une dizaine d’années, il était encore possible pour des ménages ayant de faibles revenus d’acheter un bien à Bruxelles. Aujourd’hui, c’est de plus en plus difficile. De plus, l’achat est souvent la seule solution pour les familles nombreuses car il n’y a pas assez de maisons sociales suffisamment grandes pour les accueillir. Nous voulions donc trouver des solutions, et des solutions qui étaient viables ». Le groupe découvre alors le Community Land Trust, un système développé aux Etats-Unis. Il part outre-Atlantique pour étudier un des plus grands projets du genre, le CLT Burlington qui venait de recevoir le World Habitat Award, et il revient en Belgique des idées plein la tête. Il crée l’ASBL CLT Bruxelles et commence développer un projet similaire dans le Plat Pays. Public cible : les ménages qui entrent dans les conditions pour avoir un crédit du fonds du logement. « L’idée à tout de suite recueilli un grand intérêt. La région bruxelloise a financé une étude de faisabilité. On a ainsi pu constater que notre système juridique, avec le bail emphytéotique et le droit de superficie, était tout à fait adapté à ce type de structure. »

Système auto-suffisant

Le principe du CLT bruxellois est le même qu’aux Etats-Unis : donner accès à la propriété aux personnes ayant de faibles revenus en séparant terrain et brique, octroyer des subsides supplémentaires à ceux qui ont de très faibles revenus et limiter la spéculation. Comment ? En contrôlant le montant auquel le bien est mis en vente par les propriétaires successifs.

Explication : sur le marché classique, si un bien augmente de 100, le propriétaire touchera 100 en plus au moment de la revente. L’acheteur devra donc débourser 100 supplémentaires. Dans le système du CLT Bruxelles, si le propriétaire veut revendre son bien, il ne pourra récupérer que 25% de cette hausse. Le nouvel acquéreur ne payera donc toujours pas le terrain, mais en plus il achètera une maison pour un prix environ 75% moins élevé que celui du marché. Grâce à ce système, une fois l’immeuble acquis par l’ASBL, les besoins de financement publics deviennent donc infimes.

Collectivité

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Ateliers participatifs avec les futurs habitants – CLT Bruxelles

Le CLT s’accompagne aussi d’une dimension sociale. Les résidents sont impliqués dans la vie de l’immeuble et le trust est géré conjointement par les riverains, les habitants et les pouvoirs publics. Pour son premier projet : la transformation d’une ancienne salle paroissiale d’Anderlecht en 7 appartements et un jardin, les futurs propriétaires et les voisins sont par exemple impliqués dès le début. Les travaux ne devraient être terminés qu’en 2016, mais les différentes parties réfléchissent déjà à l’aménagement des lieux, à ce qu’ils veulent comme parties communes et privatives. Et il en sera de même pour les autres projets du CLT Bruxelles, dont la construction, en partenariat avec le fonds du logement, d’une trentaine d’appartements neufs à Molenbeek.

Variations

Le modèle dépend cependant du Trust. Plusieurs initiatives apparues en Wallonie se réclament du même principe, mais comportent des différences de taille. Certaines n’ont aucune dimension collective et d’autres ne visent pas à limiter la spéculation. «Avec une vingtaine d’associations, nous avons cependant créé une plateforme associative il y a un an et demi pour promouvoir en Wallonie un système similaire à celui développé à Bruxelles : séparation bâti/foncier, levier anti-spéculatif, gestion tripartite et importance du collectif, nuance David Praille, coordinateur de l’ASBL Solidarité nouvelle, partie prenante à la plate-forme. Nous avons signé une charte en ce sens en octobre dernier et espérons que les différents acteurs du secteur nous suivront. »

 www. community-land-trust.be

 


Groupe d’épargne solidaire
 

Dans certains projets d’habitats partagés ou dans certaines collectivités, se créent des groupes d’épargne solidaire.L’idée est de constituer une cagnotte commune à laquelle tous les occupants cotisent. Et lorsque l’un d’eux quitte le logement, il peut utiliser cette épargne selon les cas pour payer sa garantie locative voire pour financer l’acompte à verser lors de l’achat d’un bien.

« L’acompte, souvent 10% du prix d’achat, en ce compris les frais de notaire, est versé au moment de la signature du compromis. Il doit être financé sur fonds propres. Le prêt hypothécaire n’est en effet versé que lors de la signature de l’acte de vente, soit 4 mois plus tard, explique Nicolas Bernard. Grâce à ce système, la personne qui achète un bien peut emprunter temporairement la somme nécessaire à la caisse commune. Elle restituera l’argent lorsqu’elle aura reçu son prêt. C’est ce qu’on appelle la tontine africaine ».

 

Etterbeek aussi démembre ses biens
Le CLT Bruxelles n’est pas le seul à dissocier le terrain du bâtiment. La commune d’Etterbeek recourt depuis plusieurs années au droit de superficie pour diminuer le prix de vente de certains de ses logements. Lire l’article ici.

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Posted in: Economie, Société