Qui possède Londres?

Posted on 19 octobre 2013 par

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Le coeur de Londres appartient à une poignée d’aristocrates, et, depuis quelques décennies, à quelques sociétés. Qu’est ce qui a mené à une telle situation? Un article de Géraldine Vessière, L’Echo, 19 octobre 2013.

Si vous vous promenez dans Regent’s park ou si vous faites votre shopping sur Regent Street, vous êtes dans une propriété de la famille royale britannique. Si vous vous arrêtez à l’ambassade de Belgique, vous êtes, en fait, chez le Duc de Westminster. Si vous vous perdez à Edgware Road, il y a des risques que vous soyez en terrain ecclésiastique et si vous vous égarez à l’ambassade des États-Unis, vous êtes dans une des possessions de l’émir du Qatar.

Une bonne partie du centre de Londres est, en effet, propriété de quelques aristocrates et, depuis moins d’un demi-siècle, de sociétés.

Patrimoine familial

Map Of London, Richard Blome, 1673

Map Of London, Richard Blome, 1673

Tout a commencé au XVIIe siècle. À l’époque, la ville se concentre principalement au nord de la Tamise, dans l’actuelle City. Elle est entourée de champs et ne compte que 500 à 600.000 habitants. Le Parlement britannique vient de trouver un domicile fixe: Westminster et, pour être proches de ce lieu de pouvoir, les aristocrates achètent des terres aux alentours. On est cependant à l’aube de la révolution industrielle. Exode rural, immigration, développement de l’activité économique et des moyens de transport… la population commence à croitre.

Entre le début du XVIIIe et la fin du XIXe, elle passe de 1 à 8 millions. En un siècle, la ville prend le dessus sur la campagne et absorbe les villages voisins. La demande de logements explose. Pour permettre leur construction, les aristocrates décident de céder leurs terres. Ils ne le font cependant que pour une période déterminée, le plus souvent de 99 ans, à charge pour les occupants d’y bâtir des habitations et de leur restituer terrains et bâtiments au terme du contrat. Dans certains cas, ils font eux-mêmes construire les immeubles et les louent, selon le même principe. Bref, ils font fructifier leurs avoirs, tout en en assurant la transmission aux héritiers. C’est le début de domaines familiaux, ou « estates ».

Pragmatisme et traditions

Marylebone hight street

Marylebone hight street

Trois cents ans plus tard, la situation a peu changé. Les aristocrates ont subi quelques coups durs au siècle dernier. La guerre a détruit une partie de la ville. D’importants droits de succession ont grevé certains estates. La création d’un droit, pour les locataires de longue durée, d’acquérir la propriété de leur immeuble, et dès lors, l’obligation, pour les propriétaires, de le céder, a entraîné la fragmentation de certains domaines et la disparition d’autres. Beaucoup ont cependant survécu, voire prospéré.

Les familles se sont adaptées aux nouvelles réalités. Elles se sont professionnalisées, ont placé leurs avoirs dans des sociétés fiduciaires pour éviter les droits de succession et ont développé une gestion active de leurs biens. Elles se sont ainsi mises à influencer le caractère du quartier où se trouve leur estate afin d’attirer une population spécifique, de préférence aisée.

La famille Howard de Walden est la première à avoir adopté une telle démarche. En quelques dizaines d’années, elle a transformé l’image de Marylebone High Street, en déterminant l’affectation des lieux et en choisissant sur le carreau les commerçants pouvant y ouvrir une échoppe. Résultat: une population vieillissante a fait place à une clientèle jeune et fortunée et la multiplication de petites enseignes a diminué le risque de cession forcée.

Forts de la réussite de ce projet, d’autres domaines ont suivi le mouvement. Le Crown Estate, par exemple, qui gère les avoirs royaux, s’est attelé à redéfinir Regent’s Street: les agences de voyages et magasins de souvenir kitchs se sont progressivement effacés, au profit de marques étrangères, à la pointe du prêt-à-porter. « Le domaine de la couronne britannique attire ces commerces en présentant Regent’s Street comme une vitrine pour tester le marché britannique, une première étape avant d’ouvrir d’autres enseignes dans la ville ou le pays. L’argument fonctionne très bien », estime Tony Travers, de la London School of Economics. « À l’inverse, Oxford Circus appartient à une multitude de propriétaires, ce qui nuit à une politique cohérente d’aménagement. »

Canary Wharf de nuit

Canary Wharf de nuit

Canary Wharf, la seconde cité financière de la ville, et maintenant Wood Wharf, encore en construction, ont aussi été développés afin d’attirer une population particulière ainsi qu’un certain type d’activité: financière d’un côté, technologique de l’autre. « Une fois fini, Wood Wharf aura un aspect plus proche d’un campus universitaire que d’un ensemble de gratte-ciel. Le fait de posséder un quartier, et pas seulement un bâtiment, permet de le modeler sur mesure et de viser un public précis, ce qui est plus difficile à atteindre si vous construisez seulement un bâtiment au centre-ville », commente Peter Murray, président de New London Architecture.

Nouveaux acteurs
Ces deux derniers domaines n’appartiennent pas à des familles aristocratiques, mais à une société, Songbird, filiale du Qatar Investment Authority (QIA), fonds d’investissement souverain de l’émirat du Qatar. Celui-ci possède d’ailleurs également Harrods, le Shard, ainsi que la moitié du village olympique et Chelsea Barack, deux projets de redéveloppement à peine terminés voire encore en cours où sont aménagés des appartements de luxe.

Depuis la deuxième moitié du XXe siècle, des sociétés sont de fait entrées dans la danse.
Certaines ont racheté des domaines existants. Capco par exemple a récemment acquis Covent Garden, construit par le quatrième comte de Bedford au XVIIe siècle. Et la success story de Paul Raymond est digne d’un roman. Editeur de livres pornographiques et propriétaire de night-clubs dans Soho, il a réinvesti le fruit de son travail dans les biens immobiliers de son quartier. Soho Estate était évalué, en 2012, à 329 millions de livres.
D’autres sociétés érigent de nouveaux complexes. Elles le font sur des terrains industriels désaffectés ou en démolissant des domaines, notamment d’anciens immeubles sociaux considérés comme « désuets », pour y construire du neuf. King’s Cross, derrière lequel se trouve notamment le fonds de pension de BT, gère ainsi le redéveloppement autour de la gare accueillant l’Eurostar.

A cela s’ajoute de riches particuliers qui développent leur patrimoine immobilier londonien. C’est notamment le cas de l’oligarque russe, Roman Abramovic, qui aurait acheté une résidence dans la rue la plus chère de Londres, Kensington Palace Gardens, pour, selon la rumeur, quelques 90 millions de livres. Il est cependant difficile d’avoir des données précises sur qui possède quoi à Londres. Non seulement le système de cession sur le long terme brouille les pistes – les occupants sont-ils locataires sur long-terme ou réels propriétaires?-, mais aussi certains des principaux concernés se cachent derrière des sociétés écrans basées dans des paradis fiscaux.

Public/privé

Ambassade russe - Kensington Palace Gardens

Ambassade russe – Kensington Palace Gardens

Qu’ils soient créés par des sociétés ou résultats d’un héritage familial, ces domaines jouent partiellement le rôle des autorités publiques. Ils doivent se soumettre aux règles des services d’urbanisme des municipalités, mais ont probablement une liberté d’action plus grande que les propriétaires de complexes immobiliers belges. Ils définissent notamment l’affectation des lieux et le profil des commerces et des bureaux pouvant occuper leurs biens. Certains possèdent en outre jusqu’aux rues du quartier de leur estate, ce qui leur permet de réglementer, partiellement en tout cas, la vie publique.

« Il y a une sorte d’accord entre le public et le privé qui arrange très bien le public, commente Peter Murray. Les autorités locales sont contentes de pouvoir utiliser l’argent et le savoir-faire des estates pour les espaces publics » et les domaines sont probablement ravis de garder un certain contrôle sur l’affectation de leur patrimoine.

« Cette approche a comme avantage d’attirer les investissements étrangers, mais parallèlement, entraine une augmentation du prix de l’immobilier et un exode des jeunes et des pauvres hors du centre de Londres, voire hors de Londres », continue Peter Murray. Lorsque le Crown Estate décide de réaménager plusieurs de ses bâtiments de Regent’s Park ou de Kensington Palace Gardens pour répondre aux standards des milliardaires étrangers, la classe moyenne est forcée de migrer vers d’autres quartiers, plus éloignés mais aussi financièrement plus accessibles. Cela provoque un effet en cascade d’augmentation générale des prix de l’immobilier avec, comme principales victimes, les plus pauvres.

La notion d’espace public contrôlé par le privé présente aussi quelques problèmes. Canary Wharf est souvent critiquée à ce sujet. La sécurité y est privée, le type de population « contrôlée » – on ne voit jamais de pauvres ni de clochards sur les places alors que le quartier est entouré de communes défavorisées -, et le photographe ou le cameraman qui essayerait de sortir sa caméra ou son appareil photo sans autorisation risque des ennuis. « Pour éviter ce genre de situation à King’s Cross, précise Peter Murray, l’autorité locale a négocié avec les entrepreneurs qui re-développent King’s Cross de gérer elle-même les espaces publics, qui n’en restent pas moins propriété du privé. »

Extrait de la carte des Estates londoniens réalisée par New London Architecture

Extrait de la carte des Estates londoniens réalisée par New London Architecture

Pour voir la Carte complète des Estates réalisée par New London Architecture, cliquez ici (pdf)

Cartographie des plus importants estates

 

1. Crown Estate, possède des biens dans toute l’Angleterre, dont plusieurs centaines à Londres, notamment à Regent street, Regent’s park, St James, Kensington Palace Gardens, Richmond, Southbank. Valeur du portfolio (pas uniquement Londonien) en 2012 : £8,1 milliards. En pratique cependant, les biens de la couronne n’appartiennent plus vraiment à la famille royale britannique. Les revenus produits par ce domaine ont été cédés à l’Etat en 1760 par Georges III en échange d’une allocation annuelle, la liste civile.

2. The City of London Corporation. Les origines de cet estate remontent à 1478. Aujourd’hui, ses investissements immobiliers s’étendent sur 2 0439m² et comprennent plus de 1240 propriétés (Barbican, City of London , ..)

3. The Portman estate. Remonte au 16e siècle. 44,5 hectares dans Marylebone. Valeur non communiquée

4. Bedford Estate, dépendant de la famille Russel dont font partie les ducs de Bedford. Quartier de Bloomsbury (proximité du British museum, de la British library, de Russel Square et de plusieurs universités) depuis 1669. 12 hectares. 200 buildings. Valeur des actifs non communiquée.

5. Grosvenor Estate, société immobilière détenue par le duc de Westminster et sa famille. Biens dans toutes l’Angleterre dont, depuis 1167, plus de 4000 propriétés à Londres, une bonne partie dans les 121,4 hectares de Mayfair et Belgravia.

6. Howard de Walden Estates, possède depuis 1711 une partie de Marylebone. Il comprend aujourd’hui environ 37 hectares composés de 700 logements privés, commerces, business et hôpitaux

7. The Cadogan estate gère une bonne partie de Chelsea, acquis par le 2e baron de Cadogan en 1717 par mariage. Valeur des actifs non communiqués

8. The Church Commissioner estate gère un portfolio de £5,5 milliards provenant des investissements historiques de l’Eglise d’Angleterre, un tiers (1,8 milliards en 2012) étant placé dans l’immobilier. A Londres, il possède plus de 1800 habitations principalement près de Hyde Park.

9. King’s Cross, King’s cross limited central partnership créé en 2008, bien que le projet de réaménagement ait commencé en 1996. Site de 26 hectares qui comprendra, une fois les travaux terminés 2000 logements, 0,31 millions de m² d’espace de travail et 46452m² de commerce.

10. Soho Estate, créé entre 1970 et 1990. Valeur des actifs en 2012, £329 millions. (plusieurs immeubles dans Soho)

11. Capco-Covent garden. 83613M², dont 63 propriétés. Valeur : £1,1 milliards. Racheté en 2006.

Une exposition « Great estate. How London’s landowners shape the city », organisée par New London Architecture, du 17 octobre au 17 décembre 2013, explore la question. The Building Centre, 26 Store Street, London.

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